2/2016

Huomio sote-kiinteistöihin

22.9.2016

Pekka Latvala kertoo, että yhtenä vaihtoehtona on siirtää Sairaalakadun terveysaseman vastaanottotoiminta kaupungin­talolle (taustalla).



Sote-uudistus merkitsee monelle kunnalle mittavia kiinteistöjärjestelyjä, kuten myyntejä, yhtiöittämistä ja vuokraamista. Muutostilanteissa on tärkeää tietää, missä kunnossa rakennukset ovat ja millaisia riskejä niihin liittyy.

 

  • Meillä lähdettiin jo muutama vuosi sitten oma-aloitteisesti selvittämään, missä kunnossa kaupungin toiminnoissa käytettävät rakennukset ovat. On tehty joukko selvityksiä ja ne alkavat olla valmiina, kertoo Rovaniemen Tilaliikelaitoksen johtaja Pekka Latvala.

 

Kaupungin omistama Tilaliikelaitos tarjoaa toimitilat kaupungin toiminnoille. Liikelaitoksen hallinnoiman kiinteistöomaisuuden määrä on noin 220 000 neliömetriä, josta sote-kiinteistöjä on noin 35 000 neliötä. Rakennuksia on kaikkiaan 165, joista sote-toimintojen käytössä 21.

 

Selvitysten sarja

 

Kiinteistöihin liittyvät selvitykset käynnistettiin osana toimitilaohjelman laatimista. Tilaliikelaitos teetti ohjelmaa varten muun muassa rakennusten kunto- ja korjausvelkaselvityksen, sivistystoimialan palveluverkkoselvityksen, sote-tilaselvityksen, tilaomaisuuden luokituksen ja salkutuksen sekä viimeisimpänä vuokranmääritysperiaatteet.

 

Tilaomaisuuden luokitus ja salkutus tehtiin käymällä läpi kaikki 165 rakennusta. Ne jaettiin kunnon, palvelutarpeen ja hyödynnettävyyden mukaan neljään luokkaan.

  • Samalla varauduttiin tulevaisuuteen, eli sote-toimintojen käytössä olevat kiinteistöt salkutettiin vastaavalla tavalla, jolloin erillisiä salkkuja muodostui yhteensä kahdeksan. Näin saatu tiedosto siirrettiin taulukko- ja karttapohjaiselle työkalulle, jonka avulla tietoja on helppo ylläpitää ja havainnollistaa, kertoo salkutuksesta vastannut johtava konsultti Esko Korhonen FCG:ltä.


Todellisen tilanteen on Latvalan mukaan oltava tiedossa, sillä väestö ikääntyy ja sote-palveluja täytyy tuottaa koko ajan enemmän. Tilojen tulee tukea kehitystä.

 

Vanhustenhuollossa Rovaniemen kaupunki on siirtynyt kymmenisen vuotta sitten palvelusetelin käyttöön. – Kunta ei ota riskiä tiloista vaan ostaa palvelun, se on hyvä malli.

 

Ympäristö- ja rakennusterveysasiat korostuvat


Yhtenä näkökulmana kiinteistöjen luokituksessa ja salkutuksessa olivat ympäristöriskit ja rakennusterveysasiat sekä niiden hallinta. Tilaliikelaitoksen omistamissa sote-kiinteistöissä suurin rakennusterveysasia on sisäilman laatu, Latvala kertoo.

 

Esimerkkinä hän mainitsee Sairaalakadun terveysaseman, jonka toiminnot ajetaan alas ja siirretään toisaalle vaiheittain vuoden 2017 loppuun mennessä, sillä vaihtoehtona olisi ollut tilojen merkittävä peruskorjaus. Kiinteistön tulevaisuutta pohditaan syksyn aikana.

 Sairaalakiinteistöt ovat Latvalan mielestä kaikkein haastavimpia kohteita. Niissä korostuvat sisäilman laadun ohella esimerkiksi materiaalit, kierrätys ja yleensäkin puhtaus.

Sairaalakiinteistöillä on voinut aiheutua myös maaperän pilaantumista.

  • On kiinteistön omistaja sitten kunta tai yksityinen taho, on tärkeää rakentaa laadukkaasti ja huolehtia siitä, että sisäilma-, energia- ja ympäristökysymykset huomioidaan sekä toiminnassa että muutostilanteissa.

Ympäristöriskit hallintaan

 Rakennusten kuntoarviointi ja kiinteistön ympäristökatselmus ovat erinomaisia työkaluja kiinteistöomaisuuden tilan selvittämiseen ja omaisuuden arvon määrittämiseen, toteaa projektipäällikkö Heini Passoja FCG:ltä.

 

Arviointeja voidaan hyödyntää muun muassa kauppatilanteissa ja kiinteistöjen käyttötarkoitusta muutettaessa. Arviot ovat tarpeen myös, kun seulotaan vaikkapa vuokrattavaksi soveltuvia kiinteistöjä tai kun luodaan ja kehitetään riskienhallintajärjestelmää.

 

Ympäristövastuu voi Passojan mukaan syntyä esimerkiksi aiempien onnettomuuksien ja vuotojen, pilaantuneen täyttömaan tai riskiä aiheuttavien rakennusmateriaalien johdosta. Vastuun realisoi usein kauppa tai muu muutostilanne.

 

Maaperän pilaantuneisuus on kokemuksen mukaan suurin yksittäinen kiinteistön maapohjan arvoon vaikuttava ympäristöriskitekijä. Se on monesti kaatanut kiinteistökaupat kokonaan, kertoo projektijohtaja Arto Itkonen FCG:ltä.

 

Hän esittää, että kunnat ja sote-yhtymät tarvitsevat strategian, joka perustuu oikeaan tietoon kiinteistöjen tilasta. Riskienhallinnan tulee lähteä jo kaavoituksesta, jolloin sillä voidaan saavuttaa eniten hyötyjä: ympäristö- ja terveysriskit vähenevät, asemakaavoitus nopeutuu ja kiinteistöjen arvo nousee.

teksti: Paula Böhling
kuva: Tuula Lampela