Uudistava lisärakentaminen – uhka vai mahdollisuus asukkaille?

27.5.2020
Kestävä elimympäristö
Kestävä elinympäristö
Rakentaminen
Rakentaminen
Kaupunkisuunnittelu
Kaupunkisuunnittelu

Kun tavoitteena on kasvaa kestävästi sisäänpäin, täydennysrakentamisen osuus on uudisrakentamista suurempi. Osa kasvusta tulee väistämättä alueiden purkamisen ja uudistamisen kautta. Uudistavaan lisärakentamiseen liittyy monia mahdollisuuksia, mutta myös uhkia. 

Teimme selvityksen uudistavan lisärakentamisen vaikutuksista RAKLI:n, Rakennusteollisuus RT:n, ympäristöministeriön sekä muutaman kasvavan kaupungin kanssa. Aiheesta tekee ajankohtaisen maaliskuussa 2019 voimaan tullut asunto-osakeyhtiölain muutos, jonka mukaan yhtiön omistamien rakennusten purkamiseen riittää 80 % määräenemmistö entisen 100 %:n sijaan. 

Selvitys tuo esiin lisärakentamiseen liittyviä näkökulmia ja motiiveja ja esittelee erityyppisiä kohde-esimerkkejä, joista tässä poimintana muutama mielestäni mielenkiintoisin.

Uudistushanke oli taloudellisesti menestyksekäs, mutta asukkaat vaihtuivat

Vantaan Kultarikonpolun/Hernetien kohde on kuvaava esimerkki tilanteesta, jossa korjaaminen ei ole enää taloudellisesti kannattavaa. Lähtökohta oli lohduton: pienkerrostalojen perustukset olivat painuneet, alapohjat notkahtelivat ja laatalle rakennetut pientalot olivat jo alkaneet pahasti kallistua. Konsultin arvion mukaan rakennusten purkaminen ja uusien rakentaminen tulisi halvemmaksi kuin korjaaminen.

Lähtökohta oli lohduton: pienkerrostalojen perustukset olivat painuneet, alapohjat notkahtelivat ja laatalle rakennetut pientalot olivat jo alkaneet pahasti kallistua.

Omistajille oli tulla kiistaa korvauksista. Osa oli tehnyt taloonsa laajennuksia ja olisi halunnut ne huomioitaviksi, tätä toiset taas vastustivat. Päädyttiin siihen, että jokainen sai yhtä suuren korvauksen, ja sillä saatiin vaadittu etenemispäätös. 

Kaikki osapuolet vaikuttivat olevan tyytyväisiä ratkaisuun – ainakin sen taloudelliseen yhtälöön. Asukkaiden vaihtuvuuteen näin suurella hankkeella on kuitenkin merkittäviä vaikutuksia. Kun uusien asuintalojen osakkeet tulivat myyntiin, osa entisistä asukkaista oli varovaisen kiinnostuneita hankkimaan asunnon, mutta koska rakennustyön ajaksi olisi joka tapauksessa pitänyt muuttaa muualle, he muuttivat pois pysyvästi. 

Pitkään vireillä ollut rakennushanke myötätuulessa allianssimallilla 

Mellunmäen metroaseman viereisessä korttelissa suunniteltiin alkuun putkiremontin yhteydessä toteutettavaa pienimuotoista täydennysrakentamista lähinnä yhtiön pysäköintialueille. Mahdollisuudet osoittautuivat pian pieniksi ja hankaliksi toteuttaa, koska maaperä ei ole kovin hyvä.  Nykyisissä suunnitelmissa kerrosneliömetrien määrä onkin kuusinkertaistumassa alkuperäisestä. Hanketta kehitetään uudenlaisella allianssimallilla, joka voisi mahdollistaa erilaiset asumismuodot kohteessa. Yhteisöllisyyttä ja yhteistiloja, kuten pesula, korttelikahvila ja saunatilat, voidaan myös suunnitella koko korttelille yhteisesti. Lisäksi kortteliin olisi tulossa opiskelija-asuntoja, vuokra-asumista ja asumisoikeutta. 

Hanketta kehitetään uudenlaisella allianssimallilla, joka voisi mahdollistaa erilaiset asumismuodot kohteessa.

Ison mittakaavan muutos ympäristössä näyttää tulleen vuosien myötä hyväksytymmäksi. Hankkeen osallistumis- ja arviointisuunnitelman nähtävillä olo päättyi joulukuussa 2019, eikä asukkailta tullut enää juuri palautteita. Puuhahenkilöiden tahto on niin voimakas, että hanke varmastikin löytää toteutuskelpoisen uomansa. Kiinnostavaa on myös se, löydetäänkö ratkaisuja, joilla edes osa nykyasukkaista voisi löytää kodin uusista rakennuksista ja jatkaa korttelin tarinaa. 

Kuka huomioisi nykyasukkaat?

Uudistavan lisärakentamisen hankkeet tarjoavat mahdollisuuden monipuolistaa alueen sosiaalista rakennetta liittämällä hankkeisiin uusia julkisia ja kaupallisia palveluita sekä eri asumismuotoja. Neuvottelut eri sidosryhmien kanssa ovat ratkaisevan tärkeässä osassa hankkeiden hyväksyttävyyden muodostumisessa. Reiluuden kokemus edellyttää säännöistä ja hyödynjaosta sopimista yhteispelillä hankkeen esiselvitysvaiheesta lähtien. 

Mutta kuka ottaisi kohderyhmäksi nykyiset asukkaat? Emme onnistuneet löytämään tapausta, jossa niin olisi tehty. Jos korvaavaa rakentamista suunniteltaisiin nykyisten asukkaiden muuttuvat tarpeet huomioiden, markkinarako olisi olemassa. Veikkaanpa, että tällöin syntyisi todennäköisimmin oikeantasoista esteettömyyttä, tiiviiseen ympäristöön sopivia pihoja, parvekkeita tai terasseja sekä yhteistä tekemistä palvelevia tiloja. 

Rakennusalan kannalta hankkeiden pitkä kesto ja lupaprosessien viiveet aiheuttavat taloudellisia haasteita. Asukkaiden kannalta pitkällä kestolla on kuitenkin myös hyvät puolensa. Kun kuvittelen tilannetta, jossa oma kotitaloni oltaisiin purkamassa, tajuan, että ajatukseen sopeutuminen veisi aikaa. Olisi hienoa, jos samaan kortteliin olisi myös mahdollisuus jäädä uudistuksen jälkeen.
 

21210.jpg
JANI PÄIVÄNEN
Johtava asiantuntija/Tiimipäällikkö, Alueidenkäytön konsultointi
+358 40 056 0626

Jani on kaupunkisuunnittelun ja keskustakehittämisen monipuolinen asiantuntija, jonka mottona on tehdä suunnitteluun osallistumisesta helppoa, motivoivaa ja hauskaa. Jani on myös Jan Gehlin teoksen Cities for People suomennoksesta vastanneen työryhmän jäsen. Suomennos palkittiin Yhdyskuntasuunnittelun seuran YSS ry:n vuoden 2019 Ruusut-palkinnolla.

Jani is a versatile expert in urban planning and development. His motto is to make participation in planning easy, motivating and fun. Jani is also one of the experts responsible for the Finnish translation of Jan Gehl's Cities for People. The work was rewarded with 2019 Ruusut (Roses) Award of the Finnish Society of Urban Planning.