Seuraa uutisvirtaamme ja lue tuoreimmat julkaisumme

Korjausvelka kertoo investointitarpeesta

7.10.2019 08:54

Kun rakennus vanhenee, sen kunnossapitotarve kasvaa. Ennakoivasta kunnossapidosta on monessa kunnassa jouduttu tinkimään ja korjaustoimenpiteet ovat tällä hetkellä usein vain tulipalojen sammuttamista. Korjausvelka näkyy esimerkiksi rikkoutuvina vesijohtoina ja huonona sisäilmana.

Kun rakennusten kunnossapidosta on säästetty ja investointeja siirretty, kiinteistöjen huolto-ja siivouspalvelut on mitoitettu liian tiukoiksi.  Rahapulan takia tehdään vain kevyitä korjauksia. Toisaalta on hyvä, että ongelmiin kuitenkin puututaan ja tehdään edes ns. turvaavia toimenpiteitä.

Rakennuksen tullessa rippikouluikään on ensimmäinen merkittävä virstanpylväs saavutettu. Viidentoista ikävuoden kieppeillä tarvitaan enemmän kunnossapitoa. Toinen merkittävä ajankohta on noin 25 vuoden kohdalla. Silloin ei enää pelkkä kunnossapito riitä, vaan tarvitaan peruskorjaus.

Mitä myöhemmäksi peruskorjausta siirretään, sitä kalliimmaksi se tulee. Myös tavoitetaso rakennuksen käytössä kasvaa ja se osaltaan vaikuttaa kustannuksiin. Peruskorjauksessa myös talotekniikkaa on uusittava ja sekin tuo kustannuksia

Onnistumisen edellytykset korjaushankkeessa

Korjaushankkeen onnistuminen on aina kiinni koko ketjun onnistumisesta. Koulujen peruskorjauksissa tyypillisesti yksi iso haaste on tiedonkulku ja toinen vastuun hajauttaminen. Viestintä eri hallintokuntien, henkilöstön ja lasten vanhempien välillä on keskeisen tärkeää.

Erheellinen käsitys lähtötilanteesta eli vajavainen tutkimustieto rakennuksen kunnosta ennen töihin ryhtymistä aiheuttaa usein ongelmia. Jos ja kun ei tiedetä kaikkia ongelmia, ei toimenpiteitä saada suunnitteluun ja sitä kautta toimenpiteiksi.

Korjausten aikaiseen valvontaan ja työmaan ohjeistukseen on kiinnitettävä erityistä huomiota. Sisäilmaongelmien korjaamisessa ei riitä, että vain ulkokuori saadaan näyttämään hyvältä.

Kunnat joutuvat miettimään ja tekemään päätöksiä kunnossapidon ja investointien kohdistamisesta niihin kohteisiin, jotka tarvitsevat nopeasti korjaustoimenpiteitä. 

Ensin tulee toki selvittää, onko rakennusta enää ylipäänsä järkevää korjata vai onko parempi tehdä päätös sen purkamisesta. Myös kouluverkostoa on syytä tarkastella – mikä on oppilasmäärä esimerkiksi 15 vuoden tarkastelujaksolla? 

Jos päädytään rakennuksen purkamiseen, on huomioitava purkukustannukset. Esimerkiksi 5000 m3 koulurakennuksen purkamisesta kertyy noin 40–50 euron kustannukset/m3. 

Nyt peruskorjausvuorossa ovat 60–90-lukujen rakennukset. Niissä monet rakennusosat ovat tulossa ja ovat jo tulleet elinkaarensa päähän.

Kun päädytään korjaamiseen, on väistötilojen löytäminen myös haaste. Löytyykö kunnasta sopivia tiloja esim. päiväkodin henkilöstölle ja lapsille? Onko parempi vuokrata erilliset kontit? Millä aikataululla väistötilat saadaan? Miten irtaimiston kanssa toimitaan ja miten se puhdistetaan?

Korjausrakentaminen jos mikä on joukkuelaji, ja joukkueella on aina yhteinen tavoite: saada rakennus korjattua turvalliseksi ja terveelliseksi. 

 

Tapio Rokkonen
rakennusmestari, tiimipäällikkö
FCG Suunnittelu ja tekniikka

Tapio Rokkonen puhuu Nova Schola -konferenssissa 6.11. klo 10.45 otsikolla Miksi rakennukset sairastuvat ja sairastuttavat?

Lue lisää Nova Scholasta >