Älä osta ongelmia – Kolme keskeistä tarkistuskohtaa kiinteistökaupoilla
Heikko taustatyö voi syödä tuotto-odotukset ja tuoda mukanaan kalliit korjaukset. Kiinteistösijoittaminen on pitkän aikavälin peliä, jossa riskejä riittää. Yksi niistä on rakenteiden todellinen kunto, joka voi paljastua vasta vuosia kauppojen jälkeen. Yhdessä tapauksessa vaurioituneiden välipohjien riskirakenne sivuutettiin ja kaupan päälle tuli miljoonien lisäkustannukset. Kokenut ostaja rakentaa siksi päätöstensä pohjaksi mahdollisimman tarkan tilannekuvan – ja välttää kalliit yllätykset.
Mutta miten tässä onnistutaan? Kolme asiaa nousee ylitse muiden, kun kiinteistön ostoriskiä arvioidaan.
1. Raportin laatu ratkaisee – älä luota silmämääräiseen TDD:hen
Tekninen due diligence (TDD) on kiinteistösijoittajan kannalta tärkeä raportti, mutta sen syvyys ratkaisee työn lopullisen hyödyn. Liian usein törmää raportteihin, jossa jo johdannossa todetaan, että tarkastus on tehty vain silmämääräisesti eikä piileviä vaurioita ole huomioitu lainkaan, jää raportin lisäarvo olemattomaksi. Raportti pyrkii antamaan realistisen kuvan kiinteistön rakennusteknisestä tilanteesta ja tulevaisuudennäkymistä noin kymmenen vuoden aikajänteellä – mikä kiinteistöjen elinkaaressa on varsin lyhyt jakso. Kiinteistökaupoissa tulee kuitenkin yhä usein vastaan tilanteita, joissa vauhtisokeus on iskenyt eikä kohdetta olla tarkasteltu riittävän huolellisesti.
Systemaattinen ja syvällinen TDD auttaa suuntaamaan mahdollisia lisätutkimuksia, tukee kiinteistökaupan hintaneuvotteluja ja vähentää jälkiriitoja. Samalla se antaa pankille vakuuden siitä, että kohteen CAPEX‑varaus on realistinen.
On sekä myyjän että ostajan etu, että kiinteistön riskit arvioidaan realistisesti.
2. Rakennusvuosi ohjaa CAPEX-budjettia
Osaltaan TDD-katselmusten laatua määrittää niitä tekevän asiantuntijan ymmärrys eri rakennusaikakausien erityispiirteistä. Hämmästyttävän usein tämä näkökulma on kuitenkin sivuutettu täysin, minkä pitäisi olla suuri punalippu kiinteistösijoittajalle. Rakennusajankohta on yksityisissä kiinteistökaupoissa kuuma peruna ja ostajat osaavat jo edellyttää riittäviä rakennetutkimuksia kauppojen tueksi, mutta jostain syystä useiden miljoonien kiinteistösijoituksia tehdään ilman vastaavaa perehtymistä.
Syytä perehtymiselle kuitenkin olisi. Uskottavaa CAPEX-budjettia ei voi tehdä ilman rakennuksen aikakaudelle tyypillisten riskirakenteiden ja niistä johtuvien korjauskustannusten tunnistamista. Asia kiinnostaa myös pankkeja lainasta neuvotellessa. Sijoitetun pääoman tuotto kärsii, kun odotetun vuokrausasteen sijaan edessä onkin kallis remontti eikä kassavirtaa tule.
Pieneltäkin vaikuttavan rakenteellisen yksityiskohdan, kuten välipohjakoteloiden, sivuuttaminen voi aiheuttaa mittavan remonttitarpeen, jonka hinta voi nousta yli 700 euroon neliöltä. Putkiremontin kustannukset voivat puolestaan nousta noin 1 000 euroon neliöltä. Ei näitä summia toivoisi yllättäen eteensä vaikkapa 5 000 neliön toimistotalon omistajana.
3. Ilmastoriski piilee sekä rakenteissa että kiinteistön käyttäjien odotuksissa
Kolmantena näkökulmana ovat kiinteistön ilmastoriskit. Etenkin menneinä vuosikymmeninä rakennetut kiinteistöt kohtaavat nyt ja tulevaisuudessa yhä vaihtelevampia sääolosuhteita, joihin niitä ei ole alun perin suunniteltu. Esimerkiksi lisääntyvät rankkasateet ja voimakkaat tuulet altistavat julkisivut uudenlaiselle rasitukselle. Myös lämpötilan vaihtelu talvikaudella nollan asteen molemmin puolin ja tästä johtuvat tiheät jäätymis- ja sulamissyklit ovat myrkkyä julkisivun rakenteille.
On suorastaan taitovirhe sivuuttaa ilmastonmuutoksen vaikutukset kiinteistön tulevia korjauskustannuksia arvioitaessa.
Toisaalta ilmastoon liittyvä riski voi kytkeytyä myös tilojen houkuttelevuuteen käyttäjien silmissä, mikäli rakennuksen hiilijalanjälkeä ei ole pyritty minimoimaan. Yhä useammat vuokralaiset peilaavat toimitilojensa ilmastovaikutusta omiin tavoitteisiinsa tai arvoihinsa. Muilta osin kelpo kiinteistö voi jäädä jopa käsiin, mikäli hiilijalanjälkeä pienentäviin korjaustoimenpiteisiin ei ole tartuttu ajoissa.
